Globale Immobilienmärkte: Warum sich der Blick ins Ausland lohnt
Der Schweizer Immobilienmarkt stellt Pensionskassen zunehmend vor Herausforderungen. Geeignete Anlagemöglichkeiten sind knapp, während gleichzeitig viel Kapital investiert werden möchte. Deshalb stellt sich für viele Pensionskassen die Frage, ob sie ihren Anlagefokus stärker auf internationale Immobilien ausweiten sollten.
Internationale Immobilienmärkte unterscheiden sich in mehreren Punkten vom Schweizer Markt. Sie reagieren stärker auf Konjunktur, Zinsen und geopolitische Entwicklungen. Seit 2022 führten höhere Finanzierungskosten und wirtschaftliche Unsicherheiten in vielen Ländern zu sinkenden Bewertungen. Diese Korrekturphase dürfte inzwischen weitgehend abgeschlossen sein. Seit mehreren Quartalen zeichnen sich stabile Bewertungen ab.
Während in der Schweiz weiterhin viel Kapital auf ein begrenztes Angebot trifft, herrscht in vielen internationalen Immobilienmärkten ein Mangel an Investitionskapital. Für Schweizer Pensionskassen eröffnet dies attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Hochwertige Immobilien an erstklassigen Standorten sind heute leichter verfügbar als in Phasen mit hoher Marktliquidität und Investorennachfrage.
Diversifikation stärkt das Portfolio
Die Entscheidung für internationale Immobilien sollte nicht vom aktuellen Marktumfeld oder kurzfristigen Marktbewegungen abhängen. Entscheidend ist ihr langfristiger Beitrag zur Stabilität und Diversifikation des Gesamtportfolios. Internationale Immobilienmärkte werden von anderen wirtschaftlichen und regionalen Faktoren beeinflusst als der Schweizer Markt. Ihre Wertentwicklung verläuft deshalb häufig nicht im Gleichschritt mit Schweizer Immobilien sowie mit Schweizer Aktien und Anleihen.
KGAST versus Schweizer Immobilienanlagen. Quelle: NCREIF, INREV, ANREV, KGAST, eigene Darstellung, AFIAA Real Estate Investment AG, September 2026.
Der Global Real Estate Fund Core Index eignet sich als Vergleichsgrösse für internationale Immobilienanlagen. Seit 2005 weist der Index – nach Berücksichtigung der Währungsabsicherung in Schweizer Franken – eine Korrelation von 0.29 mit Schweizer Immobilienanlagen (KGAST), 0.2 zum Swiss Market Index (SMI) und dem 0.35 zum Swiss Bond Index (SBI) auf. Diese tiefen Korrelationen machen internationale Immobilien zu einer sinnvollen Ergänzung bestehender Anlageportfolios.
Mit einer jährlichen Rendite von 3,5 % in Schweizer Franken lag der Index über den gesamten Betrachtungszeitraum zwar unter dem KGAST. Dennoch gab es mehrere Marktphasen, in denen internationale Immobilienanlagen höhere Renditen erzielten als Schweizer Immobilien. Da die Märkte unterschiedlichen Zyklen folgen, ist auch künftig mit Phasen zu rechnen, in denen internationale Immobilien Schweizer Anlagen übertreffen.
Zugang zu langfristigen Wachstumstrends
Internationale Immobilienanlagen ermöglichen Investitionen in Bereiche, die im Schweizer Markt kaum verfügbar sind. Dazu gehören beispielsweise Logistikimmobilien, alternative Wohnformen oder Rechenzentren.
Der starke Fokus vieler Investoren auf Rechenzentren bindet derzeit einen erheblichen Teil des Investitionskapitals. In klassischen Segmenten wie Büro, Wohnen, Handel und Logistik wird dagegen deutlich zurückhaltender investiert. Dies dürfte mittelfristig das Mietwachstum und damit die Ertragsaussichten dieser Immobilien verbessern.
Was heute erfolgreiche Büroimmobilien auszeichnet
Im Büromarkt entscheidet die Qualität der Immobilien stärker über den Anlageerfolg als noch vor wenigen Jahren. Neue Arbeitsformen, die Digitalisierung sowie steigende Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz verändern die Nachfrage.
Gefragt sind heute vor allem moderne, flexibel nutzbare und energieeffiziente Bürogebäude an attraktiven Standorten. Ältere Liegenschaften an weniger gut erschlossenen Lagen geraten dagegen zunehmend unter Druck. Eine sorgfältige Auswahl der Standorte und Objekte sowie ein aktives Asset Management sind deshalb entscheidende Erfolgsfaktoren.
AFIAA verfolgt seit vielen Jahren eine Strategie mit Fokus auf erstklassige Lagen in wirtschaftlich starken und wachsenden Metropolregionen. Diese Ausrichtung hat sich auch im anspruchsvollen Marktumfeld bewährt. Dies zeigt sich unter anderem in New York, wo die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen im laufenden Jahr spürbar zugenommen hat und auch das AFIAA-Portfolio von dieser Entwicklung profitiert.
Take-aways
- Internationale Immobilien können das Risiko-Rendite-Profil von Pensionskassen verbessern, da sie eine tiefe Korrelation zu Schweizer Immobilien, Aktien und Anleihen aufweisen.
- Der Mangel an Investitionskapital in vielen internationalen Märkten eröffnet attraktive Einstiegsmöglichkeiten und erleichtert den Zugang zu hochwertigen Immobilien.
- Internationale Immobilienanlagen ermöglichen Investitionen in strukturelle Wachstumsthemen wie Rechenzentren, Logistik oder alternative Wohnformen, die in der Schweiz nur begrenzt verfügbar sind.
- Der Anlageerfolg hängt zunehmend von der Qualität der Standorte, der Auswahl der Objekte und einem aktiven Asset Management ab – insbesondere im Büromarkt.
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Die in diesem Artikel enthaltenen Angaben dienen lediglich der Information und gelten weder als Angebot noch als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzprodukten. Es wird keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Informationen übernommen. Interessenten sollten sich von einer qualifizierten Fachperson beraten lassen, bevor sie einen Anlageentscheid treffen. Die historischen Renditeangaben und Aussagen zu Marktentwicklungen geben keine Garantie für Ergebnisse. Der Wert und die Rendite der Anlagen werden durch die den Immobilienanlagen inhärenten Markt- und Bewertungszyklen sowie durch Wechselkursschwankungen beeinflusst.
