Immobilier international: pourquoi élargir son horizon
Les caisses de pension font face à des défis croissants sur le marché immobilier suisse. Alors que les possibilités de placement appropriées se font rares, les capitaux à investir restent abondants. De nombreuses caisses de pension se demandent donc si elles devraient élargir leur univers de placement à l’immobilier international. Celui-ci leur ouvre l’accès à un marché nettement plus vaste ainsi qu’à des segments qui ne sont que peu représentés en Suisse.
Les marchés immobiliers internationaux se distinguent du marché indigène à plusieurs égards. Ils s’avèrent plus sensibles à la conjoncture, aux taux d’intérêt et aux évolutions géopolitiques. Depuis 2022, la hausse des coûts de financement et les incertitudes économiques ont entraîné une baisse des valorisations dans de nombreux pays. Cette phase de correction semble désormais en grande partie achevée, les valorisations montrant des signes de stabilisation depuis plusieurs trimestres.
Alors qu’en Suisse, des liquidités toujours abondantes se heurtent à une offre restreinte, de nombreux marchés immobiliers internationaux souffrent d’un manque de capitaux d’investissement. Cette configuration offre aux caisses de pension suisses des opportunités d’entrée intéressantes. Les actifs immobiliers de qualité situés à des emplacements de premier ordre (prime) sont aujourd’hui plus accessibles que durant les périodes de forte liquidité et de concurrence accrue entre investisseurs.
La diversification renforce le portefeuille
La décision d’investir dans l’immobilier international ne devrait pas dépendre de l’environnement de marché actuel ni des fluctuations à court terme. C’est sa contribution à long terme à la stabilité et à la diversification du portefeuille global qui est déterminante. Les marchés immobiliers internationaux obéissent à des facteurs économiques et régionaux différents de ceux qui régissent le marché suisse. Leur évolution est donc souvent décorrélée de celle de l’immobilier helvétique, ainsi que des actions et des obligations suisses.
Immobilier international vs immobilier suisse (Global Real Estate Fund Index Core hedged en CHF; CAFP (fondations d’investissement immobilier suisses)). Sources: NCREIF, INREV, ANREV, CAFP, graphique établi par nos soins, AFIAA Real Estate Investment AG, septembre 2026.
L’indice Global Real Estate Fund Core constitue un indice de référence approprié pour les placements immobiliers internationaux. Depuis 2005, après prise en compte de la couverture du risque de change en francs suisses, il affiche une corrélation de seulement 0,29 avec les placements immobiliers suisses (CAFP), de 0,20 avec le Swiss Market Index (SMI) et de 0,35 avec le Swiss Bond Index (SBI). Ces faibles corrélations font de l’immobilier international un complément judicieux aux portefeuilles de placement existants.
Avec un rendement annuel de 3,5% en francs suisses, l’indice a certes affiché une performance inférieure à celle de l’indice CAFP sur l’ensemble de la période considérée. L’immobilier international a néanmoins dégagé des rendements supérieurs à ceux de l’immobilier suisse durant plusieurs phases de marché. Les cycles économiques étant asynchrones, il faut s’attendre à ce que l’immobilier international surperforme à nouveau les placements helvétiques lors des prochaines phases cycliques.
Accès aux tendances de croissance à long terme
Les placements immobiliers internationaux permettent d'accéder à des segments très peu représentés sur le marché suisse, comme l’immobilier logistique, les formes alternatives de logement ou encore les centres de données.
L’intérêt marqué de nombreux investisseurs pour les centres de données capte actuellement une part considérable des capitaux disponibles. Les investissements sont en revanche nettement plus mesurés dans les segments traditionnels, tels que les bureaux, le logement, le commerce et la logistique. À moyen terme, cette sous-allocation relative devrait soutenir la croissance des loyers et, partant, améliorer les perspectives de rendement de ces actifs.
Les atouts des immeubles de bureaux performants aujourd’hui
Sur le marché des bureaux, la performance des placements dépend aujourd’hui bien plus de la qualité des biens immobiliers qu’il y a encore quelques années. Les nouvelles formes de travail, la numérisation ainsi que les exigences accrues en matière de durabilité et d’efficacité énergétique redéfinissent la demande.
Aujourd’hui, la demande se concentre sur des immeubles de bureaux modernes, flexibles et économes en énergie, situés dans des emplacements attractifs. À l’inverse, les immeubles plus anciens ou mal desservis subissent une pression croissante. Une sélection rigoureuse des emplacements et des biens alliée à une gestion active du portefeuille constituent donc des facteurs clés de succès.
Depuis de nombreuses années, AFIAA déploie une stratégie axée sur des emplacements de premier choix dans des régions métropolitaines économiquement dynamiques. Cette orientation a fait ses preuves, même dans un environnement de marché exigeant. C’est notamment le cas à New York, où la demande de surfaces de bureaux de qualité s’est sensiblement redressée depuis le début de l’année, une tendance qui profite directement au portefeuille d’AFIAA.
Points clés
- L’immobilier international peut optimiser le profil de risque-rendement des caisses de pension grâce à sa faible corrélation avec l’immobilier, les actions et les obligations suisses.
- Le déficit de capitaux d’investissement sur de nombreux marchés internationaux crée des conditions d’entrée attractives et facilite l’accès à des biens de premier ordre.
- Les placements internationaux permettent de capter des mégatendances (centres de données, logistique, logement alternatif) encore peu accessibles en Suisse.
- La performance dépend de plus en plus de la qualité des emplacements, de la sélection des actifs et d’une gestion active du portefeuille, en particulier sur le segment des bureaux.
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Les données présentes dans cet article ont un caractère informatif uniquement et ne constituent ni une offre ni une recommandation pour acquérir ou vendre des placements. Aucune responsabilité n'est assumée quant à l'exhaustivité et à l'exactitude des informations. Les personnes intéressées doivent se faire conseiller par un expert qualifié avant de prendre une décision de placement. L’historique des rendements et les opinions quant à l'évolution du marché ne représentent aucune garantie pour les résultats actuels et futurs. La valeur et le rendement des placements sont influencés par les cycles d'évaluation et de marché inhérents aux placements immobiliers ainsi que par les fluctuations des taux de change.
