D’Amsterdam à Tokyo: opportunités sur les marchés mondiaux de l’immobilier résidentiel
Les caisses de pension ont de plus en plus de difficultés à trouver des immeubles d’habitation intéressants en Suisse, car l’offre est limitée et les prix sont élevés. En revanche, le secteur résidentiel mondial offre de nouvelles opportunités de placement, des immeubles collectifs classiques aux segments spécialisés.
Considéré depuis des années comme une source de revenus stable pour les portefeuilles institutionnels, l’immobilier résidentiel national représente traditionnellement une part importante des placements des caisses de pension suisses. Sur le marché domestique, l’offre de biens est toutefois limitée et les prix sont élevés. En même temps, la réglementation du marché suisse de l’immobilier résidentiel se durcit, ce qui réduit encore davantage la marge de manœuvre des investisseurs.
L’immobilier résidentiel à l’étranger – marché plus large, meilleure diversification
Les caisses de pension suisses ont donc tout avantage à tourner leur regard au-delà des frontières nationales. Ces dernières années, de nombreux marchés ont subi de fortes corrections en raison de la hausse des taux directeurs. Néanmoins, les loyers des logements ont continué de progresser même durant cette phase.
La part résidentielle dans les portefeuilles immobiliers mondiaux a doublé au cours des dix dernières années et représente aujourd’hui près de 23% (MSCI Global Quarterly Property Fund Index). En même temps, l’offre s’est élargie: outre les immeubles collectifs classiques, il est désormais possible d’investir dans de nouveaux segments tels que les logements pour personnes âgées ou étudiants ou, encore, les logements à loyer abordable.
Les arguments en faveur de l’immobilier résidentiel mondial
Les moteurs de croissance de l’immobilier résidentiel mondial sont en substance les mêmes qu’en Suisse:
- Croissance démographique: la population des métropoles économiques du monde entier affiche une croissance continue. La demande de logements augmente, en particulier dans les centres-villes, ce qui entraîne une pénurie de logements.
- Taille des ménages: dans des pays comme le Japon ou le Canada, la diminution du nombre de personnes par foyer génère de nouveaux besoins en logement.
- Raréfaction de l’offre: l’activité de construction s’est nettement ralentie ces dernières années, si bien que le nombre de nouveaux logements mis sur le marché est insuffisant.
La raréfaction de l’offre conjuguée à la hausse de la demande entraîne une augmentation des loyers sur de nombreux marchés. Par ailleurs, de nouvelles baisses des taux d’intérêt sont attendues en Europe et aux États-Unis, ce qui réduit les coûts de financement. Les placements immobiliers mondiaux deviennent donc encore plus intéressants pour les investisseurs institutionnels.
Les stratégies globales de logement en pratique
Le groupe de placement AFIAA Diversified indirect investit dans des fonds immobiliers non cotés du monde entier. Les stratégies immobilières résidentielles représentent une part importante du portefeuille. Elles sont adaptées aux besoins des caisses de pension suisses: revenus stables et large diversification des marchés et des segments. Trois exemples illustrent la manière dont le groupe de placement investit dans le secteur international du logement.
- Logements pour seniors au Royaume-Uni: le fonds investit dans des complexes résidentiels de haute qualité spécifiquement conçus pour les seniors au Royaume-Uni. Ceux-ci sont loués à long terme et indexés sur l’inflation, ce qui offre des revenus stables tout en offrant une protection contre l’inflation. Poussée par les évolutions démographiques, la demande de logements pour seniors est relativement indépendante des fluctuations conjoncturelles. En outre, le fonds apporte une contribution sociale en fournissant des soins de qualité dans un marché mal desservi.
- Logements pour jeunes professionnels au Japon: le fonds investit dans des immeubles collectifs de qualité au Japon, principalement à Tokyo et Osaka. Les placements se concentrent sur des studios et des appartements d’une pièce situés à moins de dix minutes à pied d’une gare, qui sont très recherchés. Le fonds profite de la forte croissance des salaires et d’une demande toujours plus importante d’appartements à louer, la propriété du logement étant relativement chère dans ces deux villes. Il offre des revenus stables et peut également réaliser des projets de développement, ce qui contribuera à générer des rendements supplémentaires.
- Logements urbains aux Pays-Bas: le fonds investit dans des biens du marché locatif néerlandais destinés spécifiquement aux jeunes actifs et aux étudiants. Les placements se concentrent sur la région très recherchée de la Randstad, qui inclut des villes dynamiques comme Amsterdam, La Haye et Rotterdam. Le fonds profite des conditions de marché favorables, notamment de l’offre limitée et des loyers en hausse, et génère ainsi des revenus locatifs stables. L’accent mis sur la durabilité se reflète dans la notation GRESB élevée du fonds.
Conclusion
Portée par l’urbanisation, l’évolution démographique et l’offre limitée, la demande de logements reste vive à travers le monde. Le secteur résidentiel offre une large diversification ainsi qu’une combinaison de rendements stables, de protection contre l’inflation et de croissance structurelle à long terme. Ces caractéristiques déploient également leurs effets en cas de ralentissement économique.
Après les récentes corrections de valeurs, un changement de tendance se dessine sur les marchés immobiliers résidentiels mondiaux. Les investisseurs institutionnels peuvent dès lors s’attendre à des rendements attrayants et à des plus-values. Pour les caisses de pension suisses, le moment est idéal pour ajouter des investissements dans l’immobilier résidentiel mondial à leur portefeuille.
Accès à l’immobilier résidentiel mondial
Avec le groupe de placement AFIAA Diversified indirect, AFIAA Fondation d’investissement offre aux caisses de pension suisses un accès largement diversifié aux marchés immobiliers internationaux. Le groupe de placement investit dans plus de 20 fonds immobiliers internationaux non cotés. Environ un tiers du portefeuille est consacré au secteur résidentiel mondial.
Vers AFIAA Diversified indirect
Les données présentes dans cet article ont un caractère informatif uniquement et ne constituent ni une offre ni une recommandation pour acquérir ou vendre des placements. Aucune responsabilité n'est assumée quant à l'exhaustivité et à l'exactitude des informations. Les personnes intéressées doivent se faire conseiller par un expert qualifié avant de prendre une décision de placement. L’historique des rendements et les opinions quant à l'évolution du marché ne représentent aucune garantie pour les résultats actuels et futurs. La valeur et le rendement des placements sont influencés par les cycles d'évaluation et de marché inhérents aux placements immobiliers ainsi que par les fluctuations des taux de change.
