«In Core-Märkten sind nachhaltige Renditen erzielbar, ohne höhere Risiken einzugehen»

2020 hat die AFIAA Anlagestiftung erstmals eine Immobilie in Schweden erworben. Sebastian Feix, Head of Transactions International, über die Gründe für den Markteintritt.

AFIAA hat kürzlich in Stockholm investiert. Was führte zu diesem Anlageentscheid?

Stockholm ist einer der attraktivsten europäischen Immobilienmärkte, den wir auf Basis unserer internen Analyse bereits länger im Auge hatten. Der Büromarkt ist von einer hohen Nachfrage nach Flächen bei einem begrenzten Angebot geprägt, was eine langfristige Mietwachstumsperspektive bietet. Der Stockholmer Immobilienmarkt, insbesondere die Innenstadt, wird zu rund 75 Prozent durch lokale Investoren dominiert, was den Eintritt in den schwedischen Markt für ausländische Investoren erschwert. Im Zuge der weltweiten Corona-Pandemie ergab sich die seltene Gelegenheit, in Stockholm zu investieren, da viele Wettbewerber noch nicht wieder aktiv waren.

Die Büroimmobilie ist vollständig an einen Einzelmieter vermietet. Birgt das nicht ein Klumpenrisiko?

Aufgrund der Grösse des Objekts und der Miethöhe sehen wir auf Portfolioebene kein Klumpenrisiko, da der Mieter nur knapp zu den 30 grössten gehört. Vielmehr trägt der Mieter zu einer weiteren Verbesserung unserer Branchendiversifikation bei. Darüber hinaus hat der Mieter eine sehr gute Bonität und plant, das Gebäude langfristig zu nutzen.

 

Investitionen im Ausland liefern einen positiven Diversifikationsbeitrag, was für Schweizer Pensionskassen entscheidend ist.

 

Institutionelle Investoren bekunden immer mehr Mühe, passende Objekte in der Schweiz zu finden. Würde sich ein Blick über die Landesgrenzen hinaus lohnen?

Definitiv ja. Zwar hat sich das ausländische Renditeumfeld in den letzten Jahren den Schweizer Renditen angenähert, jedoch liefern Investitionen im Ausland einen positiven Diversifikationsbeitrag, was für unsere Anleger entscheidend ist. In Core-Märkten, wie eben Stockholm oder München, sind nachhaltige Renditen erzielbar, ohne das Risiko zu erhöhen. Darüber hinaus können in Märkten wie beispielsweise Lissabon oder London Renditen über dem Niveau der Schweiz erzielt werden. Auch das Argument der unterschiedlichen Währungsräume wird mehr und mehr mit Absicherungsstrategien in die Produkte eingearbeitet, so dass Schweizer Pensionskassen mittlerweile genügend Produkte zur Verfügung stehen.

Welche Märkte kommen dafür in Frage?

Aktuell haben wir für das in Direktanlagen investierende Portfolio AFIAA Global weltweit 27 Städte als mögliche Investitionsstandorte identifiziert. Dabei haben wir uns neben den immobilienmarktspezifischen Faktoren wie beispielsweise Marktgrösse und Leerstandsraten auf die Analyse des generellen Städteprofils und dessen Entwicklung fokussiert. Beispielsweise sind hier Themen wie Infrastruktur, Beitrag zum BIP, Bevölkerungswachstum, technologische Innovation und Unternehmensvielfalt wichtig für uns.

Im europäischen Vergleich sind Immobilienanlagen in der Schweiz hoch bewertet. Beispielsweise liegen die Anfangsrenditen für erstklassige Büroobjekte mehr als 1 Prozent unterhalb der Vergleichswerte im Ausland, etwa in Grossbritannien, Schweden oder in Deutschland. Kann das den Anlageentscheid beeinflussen?

Selbstverständlich sind die Renditeaussichten ein wesentlicher Treiber bei Investitionsentscheidungen. Dabei ist genau zu analysieren, welches spezifische Risiko das jeweilige Investment birgt und ob dieses in der Renditeerwartung ausreichend abgegolten ist. Grundsätzlich verfolgen wir eine konservative Anlagestrategie. Per se kann man weder behaupten, dass Investitionen im Ausland ein höheres Risiko als Investitionen in der Schweiz bergen, noch, dass man in ausländischen Märkten immer eine Mehrrendite gegenüber hiesigen Investments erzielt.

 

Grafik: Entwicklung der Anfangsrenditen für Core-Büroobjekte.

 

Auslandinvestitionen sind komplex und setzen gute Marktpartner vor Ort voraus. Wie gehen Sie bei der Suche nach den geeigneten Partnern vor Ort vor?

Unser Transaktions- als auch unser Asset-Management-Team ist in den Zielmärkten Europa, Nordamerika und Australien aktiv und unterhält ein breites Netzwerk zu Marktteilnehmen, Mietern und Dienstleistern. Wir verfolgen eine langfristige Anlagestrategie und sind an langfristigen Beziehungen mit unseren Geschäftspartnern interessiert. Entsprechend hat die Pflege dieser Beziehungen einen hohen Stellenwert.

International ist ein aktives Portfoliomanagement also wichtig. Macht eine einfache Buy-and-Hold-Strategie weniger Sinn?

Bei dieser Frage gibt es kein einfaches ja oder nein, schwarz oder weiss. Wir kennen viele Investoren, die eine passive Anlagestrategie verfolgen, indem sie sich in Club-Deals oder in langfristige Sale-and-Lease-back-Transaktionen einkaufen. Jedoch sind hierbei der Grad des «Financial Engineering» und auch die zu bewertenden Risiken andere, die zu untersuchen sind. Wir konzentrieren uns in unseren Strategien auf die Immobilie und ihre Renditekomponenten. Dies bedingt eine aktive Bewirtschaftung. Vor diesem Hintergrund wäre der Ausdruck «buy and manage» der für uns passendere Management-Ansatz.

 

Wenn eine Schweizer Pensionskasse etwas zur Risikominimierung tun möchte, dann sollte sie ihre Investments diversifizieren.

 

Durchschnittlich sind Schweizer Pensionskassen mit lediglich 2,4 Prozent in ausländische Immobilien investiert, der Inlandanteil beträgt dagegen stolze 21,8 Prozent. Sollten die Schweizer Anleger diesbezüglich mehr Risikobereitschaft zeigen?

Wenn man den Schweizer Immobilienmarkt mit seiner 20-jährigen Aufwärtsbewegung betrachtet, ist die Entwicklung verständlich. So hat sich für viele Marktteilnehmer die Frage nicht gestellt. Wenn eine Schweizer Pensionskasse jedoch etwas zur Risikominimierung unternehmen möchte, dann sollte sie ihre Investments diversifizieren. Unter diesem Gesichtspunkt kann eine Beimischung von Immobilien im Ausland eine sinnvolle Ergänzung sein. Ein Hinderungsgrund für den Schritt ins Ausland waren die oftmals hohen Investitionssummen zum Aufbau eines Portfolios, so dass nur grosse Anleger diesen Schritt alleine gehen und das notwendige Know-how aufbauen konnten. Hier hat sich in den letzten Jahren viel getan und der Markt hat sich insbesondere produktseitig weiterentwickelt. Auch auf der Anlegerseite führt die Konsolidierung in der Pensionskassenwelt mit zunehmenden Vermögen dazu, dass Immobilienallokationen für Auslandsprodukte in ALM-Studien aufgenommen werden.

Trotz den Diversifikationsvorteilen bieten nur wenige Schweizer Anlagegefässe Auslandimmobilien an. Woran liegt das?

Die AFIAA Anlagestiftung war mit Gründungsjahr 2004 sicher eine Vorreiterin. Heute spüren wir am Markt einen zunehmenden Wettbewerb. Andererseits achten Anleger in Zeiten niedriger Renditen verstärkt auf Kosten und TERs. Nach wie vor haben viele Pensionskassen die Assetklasse Immobilien Ausland nicht in ihre Portfolioüberlegungen einbezogen. Das bedeutet, dass diejenigen Anleger, die investieren, bestehende, grössere Anlagevehikel den neuen, kleineren vorziehen. Dadurch wachsen vor allem die grösseren und etablierten Anbieter und sogenannte «First time Funds» haben Schwierigkeiten, ausreichendes Seed-Kapital anzuziehen. Auch wenn wir künftig höhere Immobilienallokationen im Ausland sehen sollten, dürfte es nur Managern mit spezifischem Know-how möglich sein, die notwendigen Strukturen anzubieten, um Investmentideen umzusetzen.