«On ne peut tout simplement pas imiter Londres»

Londres est l’un des marchés les plus importants pour la Fondation d’investissement AFIAA. Le directeur Ingo Bofinger explique dans quelle mesure cette ville reste attractive pour les investisseurs immobiliers malgré le Brexit et la pandémie.

AFIAA a poursuivi ses investissements à Londres malgré le vote des Britanniques en faveur du Brexit. Vous n’avez jamais douté de l’évolution économique?
Nous n’avons jamais envisagé de renoncer à l’achat d’autres immeubles à Londres ou d’abandonner un projet de construction à cause du Brexit. Notre vision stratégique des marchés est axée sur le long terme, ce qui est aussi le cas des investisseurs qui nous accordent leur confiance. Les événements politiques n’influencent pas notre décision si nous sommes convaincus du bien-fondé d’un site.

Quels sont les arguments en faveur du marché immobilier de la capitale britannique?
Londres est l’un des centres financiers les plus anciens et les plus importants du monde. Mais c’est aussi l’une des métropoles les plus dynamiques qui soit. La place financière de Londres est unique de par son histoire, sa langue, ses connexions et ses ramifications. Cette ville restera l’un des centres les plus actifs sur le plan des services financiers et de la nouvelle industrie des médias et des technologies, et donc aussi l’un des sites de bureaux les plus importants au monde. Londres fait en outre partie des marchés les plus transparents. Nous sommes convaincus de ce site pour toutes ces raisons.

 

Ingo Bofinger, Directeur Fondation d’investissement AFIAA

 

Le ralentissement économique consécutif au Brexit et à la pandémie ne fait-il pas baisser la demande en surfaces de bureaux?
Les effets se font ressentir mais ils sont loin d’être aussi importants que ce qui avait été présagé à de nombreux endroits. On ne peut pas vraiment parler d’un effondrement des loyers. Et malgré l’ampleur de la crise financière, le taux de vacance est actuellement plutôt bas dans le secteur CBD. Sur un horizon de cinq ans environ, le taux de vacance augmentera peut-être, et les loyers baisseront quelque peu. Mais à long terme, nous pensons que Londres saura compenser les effets du Brexit et de la pandémie, ne serait-ce qu’en raison de la taille de son marché et de sa nature particulière.

Comment se présente la situation locative pour les immeubles détenus par AFIAA dans la capitale britannique?
Tout est entièrement loué. Nous détenons actuellement des immeubles dans tous les segments de marché importants du centre-ville, dans la City, Midtown, Soho, St James’s et Victoria. La structure des locataires diffère selon le segment de marché: la City est dominée par la finance, St James’s et Victoria par la proximité au gouvernement, et le West End par la branche de l’informatique. Notre portefeuille est donc bien diversifié en ville de Londres.

Comment évolue le projet Gresham St Paul’s?
Les travaux de rénovation sont terminés et l’immeuble bénéficie d’un accueil très favorable sur le marché comme le prouve l’excellent taux de location. Au 1er février de cette année, avant même la fin des travaux, 90% étaient loués à des locataires hautement solvables et sur une durée de 15 ans.

 

«Nous avons décidé de mener à bien la rénovation de Gresham St Paul’s, ce qui allait à contre-courant de l’opinion générale.»

 

Quel était le taux de location au début des travaux?
Il était de 0%. Nous avons assumé un risque plein. En Grande-Bretagne, les entreprises ne louent pas de bureaux ou de surfaces commerciales sur plan en raison de la structure des baux. Lorsqu’elles signent un contrat de location, elles assument la responsabilité des murs et des infrastructures car l’entretien en échoit au locataire.

Quels ont été les facteurs de succès dans ce contexte?
D’abord, l’emplacement de l’immeuble, sans aucun doute. Il est au centre de Londres, dans le quartier financier, à proximité de la Bank of England. Vient ensuite la haute qualité du bâtiment. La rénovation a été faite d’après les plans du bureau d’architecture Wilkinson Eyre plusieurs fois primé et a été réalisée par le célèbre promoteur britannique Stanhope. Le Gresham St Paul’s a obtenu la certification «Excellent» décernée par Breeam. Ce bâtiment propose environ 16 000 m2 d’espaces de bureaux haut de gamme, des terrasses avec une vue imprenable sur la cathédrale Saint-Paul et des commodités pour les employés tel un hall de réception avec café, comme dans un hôtel. Dans une certaine mesure, nous avons pu profiter de l’incertitude ambiante à Londres après le vote sur le Brexit.

Pouvez-vous préciser?
Nous avons décidé de mener à bien les rénovations, ce qui allait à contre-courant de l’opinion générale. Au cours des dernières années, de nombreux investisseurs et promoteurs ont gelé des projets de nouvelles constructions, d’où une pénurie d’espaces de bureaux aux meilleurs emplacements actuellement.

 

«Les rendements des biens immobiliers en ville de Londres sont aujourd’hui certainement beaucoup plus élevés que ceux obtenus sur les meilleurs sites d’autres villes.»

 

Quel retour sur investissement attendez-vous ici?
Nous comptons sur des rendements supérieurs à 4%, ce qui est excellent pour un bâtiment à cet emplacement privilégié.

Le moment est-il encore propice aux acquisitions dans la capitale britannique?
Les rendements des biens immobiliers en ville de Londres sont aujourd’hui certainement beaucoup plus élevés que ceux obtenus sur les meilleurs sites de France ou d’Allemagne. Pour nous, le moment n’a pas d’importance. Nous ne sommes pas dans une logique cyclique et achetons quelle que soit la situation du marché. Nous privilégions la sécurité du flux de trésorerie à long terme et donc surtout l’emplacement et la qualité des immeubles.

D’autres acquisitions sont-elles prévues à Londres?
Actuellement, les immeubles détenus à Londres représentent environ 22% du portefeuille du groupe d’investissement AFIAA Global. Cela signifie que nos investissements sont adéquats en fonction de la taille du marché. Cela ne nous empêche bien sûr pas d’examiner les opportunités qui se présentent sur le marché.

La version intégrale de cette interview a été publiée le 1er avril 2021 dans le magazine alémanique «Immobilien Business».

 

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