«London kann nicht einfach so kopiert werden»
London ist einer der wichtigsten Märkte der AFIAA Anlagestiftung. Geschäftsführer Ingo Bofinger über die Gründe, weshalb die Stadt trotz Brexit und Pandemie für Immobilieninvestoren attraktiv bleibt.
Auch nachdem sich die Briten für den Brexit entschieden hatten, investierte AFIAA weiter in London. Hatten Sie keine Bedenken hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung?
Wir sahen im Brexit keinen Grund, auf den Ankauf weiterer Liegenschaften in London zu verzichten, oder ein geplantes Bauprojekt nicht in Angriff zu nehmen. Wir haben einen langfristigen strategischen Blick auf die Märkte, ebenso wie die Investoren, die hinter uns stehen. Von politischen Ereignissen lassen wir uns nicht beeinflussen, wenn wir ansonsten von einem Standort überzeugt sind.
Was spricht für die Immobilienmärkte der britischen Kapitale?
London ist eines der ältesten und weltweit wichtigsten Finanzzentren – und darüber hinaus auch eine der dynamischsten Städte der Welt, eine Destination. Als Finanzplatz ist London aufgrund seiner Historie, der Sprache und der gewachsenen Verbindungen und Geflechte nicht replizierbar; die Stadt wird weiterhin eines der dynamischsten Zentren für Finanzdienstleistungen und die neue Medien- und Tech-Industrie bleiben – und damit auch einer der wichtigsten Bürostandorte der Welt. Darüber hinaus zählt London zu den transparentesten Märkten, sodass wir grundsätzlich an den Standort glauben.
Ingo Bofinger, Geschäftsführer AFIAA Anlagestiftung
Drücken der Konjunkturabschwung im Zuge von Brexit und Pandemie nicht die Nachfrage nach Büroflächen?
Die Auswirkungen sind spürbar, aber längst nicht so sehr, wie vielerorts prognostiziert wurde. Von einem Einbruch der Mietpreise kann nicht die Rede sein – und im Vergleich zur Finanzkrise ist der Leerstand im CBD aktuell eher gering. Mit Blick auf etwa fünf Jahre werden der Leerstand vielleicht steigen und die Mieten etwas nachgeben. Langfristig gehen wir jedoch davon aus, dass London die Auswirkungen des Brexit und der Pandemie kompensieren wird – allein schon aufgrund der Grösse seines Marktes und dessen spezieller Beschaffenheit.
Wie gestaltet sich die Vermietungssituation in den Liegenschaften von AFIAA in der britischen Hauptstadt?
Sie sind alle vollvermietet. Wir halten inzwischen Liegenschaften in allen wichtigen Teilmärkten der Londoner Innenstadt, in der City, in Midtown, Soho, St James’s und Victoria. Die Mieterstruktur in diesen Teilmärkten ist unterschiedlich: Die City ist durch die Finanzbranche geprägt, St James’s und Victoria durch die Nähe zur Regierung und das Westend durch die IT-Branche. So ist unser Portfolio auch innerhalb von London gut diversifiziert.
Wie entwickelt sich das Bauprojekt Gresham St Paul’s?
Die Renovationsarbeiten sind inzwischen abgeschlossen und das Gebäude wird am Markt sehr gut angenommen, wie sich am Vermietungserfolg zeigt. Per 1. Februar dieses Jahres, vor Abschluss der Bauarbeiten, waren 90 Prozent vergeben – an bonitätsstarke Mieter und auf 15 Jahre.
«Wir haben den Entscheid für das Renovationsprojekt Gresham St Paul’s gegen den allgemeinen Trend getroffen.»
Wie hoch war der Vermietungsstand bei Baubeginn?
Er lag bei null Prozent; wir haben das volle Risiko genommen. In Grossbritannien mieten Unternehmen Büro- oder Geschäftsflächen aufgrund der Mietvertragsstrukturen meistens nicht vom Plan weg. Schliesslich übernehmen sie mit Unterzeichnung des Mietvertrags die volle Verantwortung für «Dach und Fach» – die Instandhaltung liegt beim Mieter.
Welche Faktoren waren für den Erfolg entscheidend?
Zum einen sicher die Lage des Gebäudes. Es liegt in der Londoner Innenstadt, mitten im Finanzdistrikt, in Gehdistanz zur Bank of England. Zum anderen die hohe Gebäudequalität. Die Renovation erfolgte nach Plänen des vielfach ausgezeichneten Architekturbüros Wilkinson Eyre und wurde vom renommierten britischen Projektentwickler Stanhope realisiert. Nach der Sanierung bietet Gresham St Paul’s, inzwischen nach Breeam excellent zertifiziert, circa 16 000 Quadratmeter erstklassige Büroflächen, Terrassen mit fantastischem Blick auf die St Paul’s Cathedral und Annehmlichkeiten für die Mitarbeitenden – beispielsweise eine hotelähnliche Lobby mit Café. Zum Teil konnten wir von der Verunsicherung, die in London nach dem Brexit-Entscheid herrschte, profitieren.
Heisst konkret?
Wir haben den Entscheid für das Renovationsprojekt gegen den allgemeinen Trend getroffen. In den vergangenen Jahren haben viele Investoren und Projektentwickler geplante Neubauvorhaben «on hold» gestellt, was dazu führte, dass Büroflächen in Toplagen inzwischen sehr knapp sind.
«Die Renditen, zu denen man in London Immobilien kaufen kann, sind aktuell deutlich höher als an anderen Topstandorten.»
Mit welchen Renditen rechnen Sie bei diesem Investment?
Wir erwarten Renditen von über vier Prozent, was sehr gut ist für ein Gebäude an dieser erstklassigen Lage.
Ist das Zeitfenster noch günstig für Zukäufe in der britischen Hauptstadt?
Die Renditen, zu denen man in London Immobilien kaufen kann, sind aktuell sicher deutlich höher als etwa an Topstandorten in Deutschland oder Frankreich. Doch «Zeitfenster» spielen für uns keine Rolle: Wir sind nicht «zyklusgetrieben», sondern kaufen in jeder Marktlage. Für uns ist die langfristige Sicherheit des Cashflows entscheidend, und somit vor allem Lage und Qualität der Liegenschaften.
Planen Sie weitere Investments in London?
Am Portfolio der Anlagegruppe AFIAA Global haben die Liegenschaften in London inzwischen einen Anteil von rund 22 Prozent. Damit sind wir der Marktgrösse entsprechend angemessen investiert. Dennoch schauen wir uns Opportunitäten im Markt an.
Das Interview in voller Länge erschien am 1. April 2021 in der Zeitschrift Immobilien Business.
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