Mixed-Use-Immobilien: Wenn Gebäude alle Wünsche erfüllen
Ob Wohnen, Einkaufen, Arbeiten oder Ausspannen: In Städten findet das urbane Leben immer häufiger unter einem Dach statt. Die Bedeutung von Gebäuden mit gemischter Nutzung nimmt entsprechend zu. Interessant sind Mixed-Use-Immobilien auch für Investoren: Sie bieten Diversifikation und Renditepotenzial.
Es sind Gebäude der besonderen Art, die alles unter einem Dach vereinen: Wer beispielsweise mit dem Fahrrad zur Arbeit kommt, fährt direkt in die Velo-Garage, duscht bei Bedarf im Umkleideraum, setzt sich dann ins Office, verbringt die Mittagspause mit Kollegen in einem der Food-Court-Restaurants, besucht nach der Arbeit das Fitnesszentrum – und setzt sich dann vielleicht noch zum Ausspannen in den Whirlpool des Spa-Bereichs.
Solche Häuser gibt es weltweit immer häufiger in dicht besiedelten Innenstädten wie New York, London oder Singapur. Wegen der vielseitigen Nutzung spricht man von Mixed-Use-Immobilien. Meistens werden bestehende Bürogebäude mit Wohnungen, Gastronomie, Freizeit, Detailhandel oder Hotellerie kombiniert. Diese Bündelungen an einem Standort liegen heute im Trend, weil sie die Platzprobleme in den Innenstädten clever lösen.
«Work-Live-Play» wird wichtiger
Mixed-Use-Immobilien sind nicht nur Antwort auf die urbanen Ansprüche – sie bieten auch Immobilieninvestoren neue Anlagemöglichkeiten und Renditechancen. Ein Blick auf die Entwicklungen in urbanen Gebieten zeigt, wie gross das Potenzial solcher Immobilien ist:
- Trend zur Verdichtung: Weltweit lebt heute über die Hälfte aller Menschen in Städten – 2050 sollen es laut Prognosen der Vereinten Nationen bereits 68 Prozent der Weltbevölkerung sein. Um den begrenzten Raum in Innenstädten optimal zu nutzen, setzen Städteplaner deshalb auf verdichtetes Bauen. Mixed-Use-Immobilien sind hier die clevere Lösung, da diese Art der Gebäudenutzung die Verdichtung fördert.
- Nähe gewinnt an Bedeutung: Der Autoverkehr in den Innenstädten soll sinken. Stadtbewohner wollen und sollen möglichst viel zu Fuss oder mit dem öffentlichen Verkehr erledigen. Das heisst: Da wo man wohnt, möchte man auch arbeiten, einkaufen, zum Sport oder ins Restaurant gehen.
- Fliessende Grenzen zwischen Arbeit und Privatleben: Immer mehr Arbeitnehmende gestalten ihre Arbeitszeit flexibler und freier. Die Grenzen zwischen Arbeit und Privatleben verschwinden so zunehmend. Dies verstärkt die Nachfrage nach einer Infrastruktur, die an einem Ort viele Optionen bietet.
- Corona-Effekt: Nach mehreren pandemiebedingten Lockdowns mit Homeoffice ist klar: Büroflächen werden zukünftig anders genutzt und gestaltet. Es entsteht mehr Raum für neue Nutzungsmöglichkeiten und es gibt neue Bedürfnisse. Wer frühmorgens im Büro ist, wünscht sich einen Bäcker oder eine Cafeteria im Gebäude. Wer bis spät arbeitet, möchte im Anschluss noch Abendessen gehen.
- Regierungen schaffen Anreize: Verdichtetes Bauen wird gefördert. In Austin (USA) zum Beispiel sollen Immobilienbesitzer, die ihre Gebäude in Mixed-Use-Immobilien umwandeln, bald weniger Steuern zahlen.
Neue Diversifikationsmöglichkeit für Investoren
Für Investoren gibt es diverse Anlagemöglichkeiten wie beispielsweise Immobilienfonds, die Mixed-Use-Liegenschaften in ihren Portfolios halten. Diese Gefässe sind besonders für Investoren interessant, die auf Objekte an Toplagen in Innenstädten fokussiert sind. Mixed-Use-Immobilien sind für sie der logische Schritt, um in diesem Segment noch mehr Wertschöpfung zu generieren und Renditepotenziale zu nutzen. Schliesslich wird ein Immobilienportfolio mit Mixed-Use-Investments stärker diversifiziert, wodurch es besser gegen wirtschaftliche Einbrüche und damit verbundene Mietausfälle geschützt ist.
Mockingbird Station: ein Beispiel für die Umsetzung von «Work-Live-Play»
Die Mockingbird Station liegt im Stadtzentrum von Dallas, Texas, und bietet modernen Wohnraum, Arbeitsplätze, Restaurants sowie Einkaufs- und Unterhaltungsmöglichkeiten.
Investieren Eigentümer, bleiben sie konkurrenzfähig
Auch für Immobilieneigentümer bietet der Mixed-Use-Trend neue Chancen – auch wenn diese erst mit Investitionen verbunden sind. Denn: Die raum-, zeit- und bedürfnisbezogenen Veränderungen führen dazu, dass Mieter bei Wohn-, Büro- und Gewerbeflächen neue Ansprüche stellen. Gerade Unternehmen suchen vermehrt nach Lokalitäten, die ihren Mitarbeitenden mehr als nur Büroflächen bieten. Gebäude mit mehreren Nutzungen unter einem Dach sind für sie eine interessante Alternative: Arbeiten, einkaufen, Mittagessen, Sport treiben – dies alles kann entspannt und ohne grossen Zeitaufwand miteinander verbunden werden.
Diese neuen Ansprüche verlangen von den Eigentümern eine höhere Flexibilität. Denn im Vergleich zu früher, als ein Gebäude für Jahrzehnte für eine Nutzung ausgelegt war, ist heute ein Investitionsplan nötig, der die Bedürfnisse der Mieter und den Lebenszyklus der Immobilie berücksichtigt. Das ist aufwendig und kostet Geld. Doch mit der Umwandlung einer Liegenschaft zur Mischnutzung haben Eigentümer die Chance, die Standortqualität positiv zu beeinflussen und für Mieter und Nutzer konkurrenzfähig zu bleiben.
Strategie von AFIAA Global bildet Trends ab
Die erwähnten Trends werden zukünftig auch in der Strategie der Anlagegruppe AFIAA Global abgebildet. Zentrale Innenstadtlagen und der Fokus auf Büronutzung sind und bleiben Kern der Strategie, gleichzeitig wird jedoch der Nutzungsmix verbreitert. Durch die Beimischung von Mixed-Use-Objekten wird der Trend zu verschiedenen Nutzungen, das sogenannte «Work-Live-Play», aufgenommen und im Ergebnis die Resilienz des Portfolios erhöht.
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