Internationale Immobilienanlagen in inflationärem Marktumfeld
Hohe Inflation und steigende Zinsen hinterlassen auch auf den Immobilienmärkten ihre Spuren. Eine globale Strategie aus nicht-kotierten Immobilienanlagen bietet teilweise Schutz vor Inflation und ermöglicht es gleichzeitig, von demografischen und strukturellen Trends zu profitieren.
Selten in der jüngeren Vergangenheit haben sich Krisen von derartigem Ausmass in Aneinanderreihung ereignet. Der durch die Pandemie ausgelöste wirtschaftliche Stillstand führte zu einem immensen Nachholbedarf, der auf disruptive Lieferketten stösst. Die Angebotsseite kann der wiedererwachten Nachfrage nicht entsprechen. Schliesslich hat der Krieg zwischen Russland und der Ukraine den ohnehin schon erheblichen Inflationsanstieg noch verschärft.
Kurzfristig ist Europa dem Risiko einer Rezession ausgesetzt. Der Arbeitsmarkt in den USA macht bislang einen robusten Eindruck, jedoch hinterlässt die anhaltend hohe Inflation je länger je deutlicher ihre Spuren in der Wirtschaft. Dennoch rechnen wir nicht mit einem Crash wie bei der globalen Finanzkrise oder einer Rezession wie in den 1970er Jahren. Viele Akteure, wie beispielsweise die Bank of America1, gehen von einer «milden Rezession» für das Jahr 2022 aus.
«Qualität und Lagekriterien sowie das Verständnis für die Nutzerbedürfnisse rücken wieder in den Mittelpunkt.»
Als Immobilieninvestoren sind wir an langfristigen Trends interessiert, dem zukünftigen Mietflächenbedarf, dem beschleunigten Tempo von Digitalisierung und Innovationen sowie der nachhaltigen Nachfrage nach effizient und effektiv funktionierenden Lieferketten. Qualität und Lagekriterien sowie das Verständnis für die Nutzerbedürfnisse rücken somit wieder vermehrt in den Mittelpunkt.
Langfristig guter Inflationsschutz
Eine oftmals mit nicht-kotierten Immobilienanlagen in Zusammenhang gebrachte Eigenschaft ist deren – zumindest teilweise – inhärente Inflationsschutz. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die Mietverträge sowohl für Gewerbe- als auch für Wohnimmobilien teilweise an die Inflation gekoppelt sind und somit Schutz bieten. In der Praxis gibt es verschiedene Vereinbarungen über Mietzinserhöhungen, die ein breites Spektrum an jährlichem Mietwachstum bieten. Langfristig funktioniert die Inflationskopplung gut, kurzfristige Teuerung braucht aufgrund der unterschiedlichen Mietvertragsarten etwas länger Zeit, um abgefedert zu werden. Die globale Inflationsrate der letzten 30 Jahre (1992-2021) beträgt 3,1%2 und die Inflationsziele der wichtigsten Zentralbanken weltweit liegen bei 2-3%3. Dies entspricht dem Schutz, den die inflationsgebundenen Vermögenswerte eines breit diversifizierten Core-Portfolios in der Regel bieten.
Langfristige Trends – Demografie, Nachhaltigkeit, Digitalisierung und Umgestaltung der Lieferketten – sorgen weiterhin für strukturellen Rückenwind, insbesondere für die Sektoren Wohnen und Logistik. Wir sind der Ansicht, dass diese Sektoren die Grundlage der langfristigen Mieternachfrage bieten und somit Mietwachstum erzielen können.
Über die Landesgrenzen blicken
Es gibt mehrere Gründe, die für eine globale Immobilienstrategie sprechen. Die Schweiz macht vom global investierbaren Immobilienmarktuniversum gerade mal knapp 2% aus. Immobilienanlagen im Ausland bieten eine deutlich höhere Marktliquidität, geringere Korrelation zu anderen Assetklassen und Diversifizierungsvorteile aufgrund von unterschiedlichen Marktzyklen.
«Ein breit diversifiziertes Engagement in mehreren Ländern/Märkten führt zu einem stabileren Gesamtertragsprofil.»
Während die Mietzinserträge aus Immobilien relativ stabil sind, weisen die Wertänderungsrenditen eine höhere Volatilität auf und unterliegen Zyklen. Diese unterscheiden sich je nach Land aufgrund der spezifischen Nachfrage- und Angebotsfaktoren deutlich. Aufgrund dieses lokalen Charakters der Anlageklasse korrelieren Immobilienmärkte nicht perfekt. Daher führt ein breit diversifiziertes Engagement in mehreren Ländern/Märkten zu einem stabileren Gesamtertragsprofil und wirkt risikominimierend auf die Gesamtallokation im Vergleich mit einer Investition in einem einzelnen Land.
Von Trends profitieren
In Europa, Nord-/Südamerika und Asien-Pazifik bieten sich den Anlegern vielfältige Möglichkeiten, um unterschiedliche Investmentthemen zu selektieren und zu gewichten. In den USA können beispielsweise Regionen, die von Wanderungsbewegungen in die Südstaaten profitieren, aber auch Sektoren wie Wohnen, präferiert werden, während in Asien durch die wachsende Mittelschicht und deren Versorgung die Logistik zum zentralen Thema wird. Disruptive Lieferketten, ein anhaltendes Wachstum im Bereich E-Commerce wie auch eine alternde Gesellschaft stellen Herausforderungen in Europa dar, die über entsprechende Zielfonds in der taktischen Allokation berücksichtigt werden. Mit Blick auf die Zukunft werden New-Economy-Sektoren wie Medical Office, Self-Storage, Life Sciences, und Student/Senior Living eine noch wichtigere Rolle in der Portfolioumsetzung einnehmen, um von demografischen oder strukturellen Trends profitieren zu können.
Quellen: AFIAA Anlagestiftung, CBRE Investment Management, Research House View
1 BofA Global Research
2 OECD
3 US Fed 2%; EZB 2%; BoE 2%; BoJ 2%, RBA 2-3%; PBoC 3%
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