Les placements immobiliers indirects sous les projecteurs

Les institutions de prévoyance suisses effectuent de plus en plus d’investissements indirects dans l’immobilier étranger. Andreas Dick, gestionnaire de portefeuille auprès d’AFIAA Fondation d’investissement, nous parle des avantages d’une approche multi-gérants et des opportunités à l’étranger.

Les investisseurs institutionnels dans l’immobilier sont confrontés à la stagnation des revenus locatifs et à la baisse des rendements initiaux en Suisse. Les possibilités d’investissement sur les marchés immobiliers globaux sont-elles intéressantes et durables?

Pour les investisseurs institutionnels, l’élargissement de l’allocation immobilière dans le marché local n’est bien souvent possible que par le biais de procédures d’appel d’offres très disputées. En outre, les rendements les plus élevés ne dépassent généralement pas les deux pour cent, ce qui accroît considérablement le risque tout en restant en dessous des rendements de nos portefeuilles. Il vaut donc toujours la peine de jeter un coup d’œil au-delà des frontières.

Quels avantages voyez-vous «au-delà des frontières»?

Les différents marchés immobiliers étrangers permettent en premier lieu une diversification géographique et ont l’avantage de présenter une corrélation faible entre les régions et les pays. Cela garantit des revenus stables, indépendamment des cycles immobiliers, et offre une base solide pour un portefeuille équilibré. Une diversification à l’étranger ne doit pas avoir pour seul objectif des revenus plus élevés que sur le marché domestique mais devrait être étudiée dans l’optique d’une gestion consciente du risque, visant à réduire une certaine volatilité dans le portefeuille.

 

Andreas Dick, gestionnaire de portefeuille et responsable des placements immobiliers indirects auprès d’AFIAA Fondation d’investissement.

 

L’écart entre les rendements des emprunts d’État sans risque et les rendements locatifs courants joue un rôle primordial dans les investissements immobiliers des caisses de pension. Comment se présente-t-il?

Les investisseurs aimeraient être dédommagés du risque qu’ils prennent lors d’un placement. En Suisse, l’écart s’est encore creusé en raison de la politique persistante des taux négatifs depuis la crise financière. De ce fait, l’attrait des investissements immobiliers s’accroît. Mais l’offre est restreinte et ne peut pas répondre à la demande grandissante. Nous en connaissons les conséquences: les prix grimpent et les rendements diminuent. Depuis le début de l’année, le taux d’intérêt des obligations de la Confédération sur 10 ans n’a cessé d’augmenter. On peut donc se demander si les primes de risque actuelles dans l’immobilier suisse peuvent encore être considérées comme attrayantes, en particulier en ce qui concerne les biens immobiliers situés en périphérie.

Comment se présente l’écart de rendement dans les investissements immobiliers à l’étranger?

Les écarts de rendement entre les principaux marchés immobiliers internationaux et les emprunts d’État à 10 ans des pays respectifs indiquent que les primes de risque sont très rentables sur certains marchés. À cet égard, les différences sur les marchés sont très prononcées. De nos jours, certains biens immobiliers à l’étranger présentent des valorisations très élevées, en particulier s’ils sont bien situés dans les centres à forte activité économique.

 

«Les fonds non cotés en bourse simplifient la diversification sur le plan des secteurs, des régions et des gestionnaires.»

 

Quelle exposition, directe ou indirecte, est-elle la plus appropriée lors d’un investissement à l’étranger?

Il n’existe pas de «bonne ou mauvaise approche» mais différentes manières de se positionner dans les investissements immobiliers, suivant l’objectif défini. Ce dernier varie passablement d’un investisseur à l’autre. Actuellement encore, une grande partie des investissements immobiliers sont détenus directement. Cette stratégie offre un niveau élevé de contrôle mais également un risque de concentration et une liquidité relativement faible.

Quels sont les arguments en faveur d’un investissement indirect?

Les fonds non cotés en bourse ont pris beaucoup d’importance ces dernières années, car ils simplifient la diversification sur le plan des secteurs, des régions et des gestionnaires. Toutefois les effets recherchés d’une corrélation clairement plus faible ou parfois même négative entre l’immobilier et d’autres catégories de placement peuvent être obtenus de manière plus efficace avec une solution multi-gérants. La constitution d’un portefeuille immobilier international nécessite non seulement une connaissance fondée du marché local et de l’économie sous-jacente, mais également un réseau local bien établi qui donne accès à des opportunités de placement intéressantes.

Comment appliquez-vous concrètement la diversification?

Notre portefeuille d’investissements indirects AFIAA Diversified indirect recherche la diversification non seulement à travers divers pays et cycles immobiliers, mais surtout sur le plan des différents types d’utilisation des immeubles. Ce faisant, nous continuons de profiter de la tendance au commerce électronique, loin du commerce de détail stationnaire, qui nous fait présager une demande durable en centres de logistique et de distribution. Les secteurs de la nouvelle économie tels que le self-stockage, les sciences de la vie, les logements pour étudiants ou le secteur américain des bureaux médicaux (MOB) offrent également de nouvelles opportunités.

 

«Le secteur de la santé aux États-Unis se distingue depuis quelques années déjà par d’excellents résultats..»

 

Quels sont les atouts du secteur américain des bureaux médicaux?

Le secteur profite de changements structurels à long terme tels que le vieillissement de la population et une prise en charge délocalisée des patients. Le secteur de la santé reste le plus important secteur industriel aux États-Unis et représente près de 20% du PIB. Depuis quelques années déjà, il se distingue par d’excellents résultats au niveau de la croissance, des taux de vacance et de la fidélisation des locataires. La tendance générale sur le marché américain de la santé est au passage d’un système stationnaire à un modèle ambulatoire moins coûteux et plus confortable. La pandémie a accéléré cette transition. L’évolution de la technologie a également contribué à ce changement, permettant de fournir des prestations, qu’auparavant seuls les hôpitaux étaient en mesure de donner, de manière ambulatoire dans des bâtiments spécialisés.

Le risque de change est souvent avancé comme argument contre les investissements à l’étranger. Comment faire face à cet obstacle?

Comme dans toutes les catégories d’investissement à l’étranger, le risque de change dans les placements immobiliers à l’échelle mondiale doit faire l’objet d’une attention particulière. Pour bénéficier du rendement global effectivement obtenu, il est recommandé de procéder à une couverture de change au niveau du véhicule de placement ou au niveau du portefeuille global. C’est la raison pour laquelle il est important, lors du choix du véhicule, de veiller à ce que des classes couvertes face au franc suisse soient proposées. Dans le cas contraire, une évolution défavorable des devises pourrait entraîner la dilution du résultat des placements immobiliers.

Que faut-il en outre prendre en considération lors du choix du véhicule de placement?

Une fondation d’investissement suisse présente plusieurs avantages pour les institutions de prévoyance suisses. Non seulement les investisseurs partagent tous les mêmes intérêts mais ils bénéficient également d’une forme de placement sure et conforme au droit suisse. Lors de la sélection du véhicule de placement, il faut veiller à ce que ce dernier présente une structure avantageuse du point de vue fiscal pour les institutions de prévoyance suisses. À cet égard, une fondation d’investissement suisse qui représente des caisses de pension suisses fait office entre autres de «filing blocker». Cela signifie que l’obligation de déclaration auprès du fisc du pays du fonds cible, pour autant qu’elle existe, doit être remplie par la fondation d’investissement et non par chaque caisse de pension. Un autre facteur de succès dans la sélection des fonds cibles sous-jacents est l’approche multi-gérants selon le principe du «best-in-class» qui a fait ses preuves.

 

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