En raison de la conjoncture actuelle, la demande de surfaces locatives à vocation professionnelle diminue. En règle générale, les baux ne sont renouvelés qu’à prix réduits et le taux de locaux inoccupés est nettement supérieur à la moyenne de ces dernières années.

Un bon point: malgré des conditions de marché difficiles, les revenus bruts de l’AFIAA sont restés largement stables durant les trois premiers trimestres de l’exercice en cours. Sur la base des valeurs vénales en date du 30.09.2008, ils s’élèvent à 6.62 % au 30.06.2009 (contre 6.73 % au 30.09.2008). La rentabilité fait montre d’améliorations constantes. Le ratio des charges directes totales (TERREF) est pour la première fois passé au-dessous des 60 points de base au 30.06.2009.

L’AFIAA n’a pas pu échapper totalement à la pression des dévaluations imposées par l’augmentation des taux d’intérêts des biens immobiliers (cap rates). Pour pouvoir prendre en compte en permanence les évolutions que connaissent les valeurs vénales, l’AFIAA fait évaluer régulièrement son portefeuille de placements directs par des experts indépendants. Chaque bien est ainsi évalué au moins une fois par an. Au cours des trois premiers trimestres, près de 60 % du portefeuille ont d’ores et déjà été une nouvelle fois évalués. Cette évaluation a permis de constater des pertes de capitaux non réalisées de 23.531 millions CHF.

Les participations dans les fonds de placement ne représentent plus que 5.52 % de l’ensemble des placements. Néanmoins, les pertes estimées et les financements étrangers importants qui entrent dans la composition du fonds pèsent également sur les performances de l’AFIAA.

Au cours du dernier trimestre, la VNI par part est passée, en raison du change, de 116.2213 à 118.4082 CHF (+1.89 %), augmentation largement liée à la hausse de la livre britannique de 1.63 CHF/GBP fin mars à 1.79 CHF/GBP fin juin. Corrigée par les effets de change, les pertes comptables des placements collectifs ont neutralisé les résultats nets positifs des opérations. La VNI par part, corrigée par les effets de change, a légèrement baissé entre le 31.03.2009 et le 30.06.2009, passant de 123.0856 CHF à 122.9483 CHF (-0.12 %).

D’après nos estimations, les plus-values du portefeuille actuel devraient se stabiliser à partir de 2010 et, si les prochains mois sont propices à des investissements complémentaires à fort potentiel locatif, le rendement des placements devrait être positif sur le prochain exercice.