Chancen ergreifen: antizyklisch in Gewerbeliegenschaften der europäischen Metropolen investieren
Es ist eine langjährige Erfahrung, dass einem aufregenden Rezessionsjahr regelmässig ein eher ruhiges Jahr des Atemschöpfens und des Innehaltens folgt. 2009 war ein aufregendes Jahr. 2009 bescherte der westlichen Welt den schlimmsten Wirtschaftseinbruch seit der Krise der dreissiger Jahre. Aber wie für Rezessionsjahre typisch, nahmen die Finanzmärkte eine anschliessende Konjunkturerholung in Form steigender Kurse für Aktien und Unternehmensanleihen sowie höhere Rohstoffpreise vorweg.
Aber auch für die Immobilien-Investmentmärkte ist die Trendwende geschafft. Im jetzigen Umfeld sind bei beherrschbaren Risiken antizyklische Investitionen zunehmend attraktiv.
Zwar werden die Mieten bei Neu- oder Anschlussvermietungen in 2010 noch weiter fallen. Der schwache Arbeitsmarkt, die nach wie vor vergleichsweise hohen Neubauvolumina und der steigende Leerstand werden auch in 2010 für rückläufige Mieten sorgen. Mit der zunehmenden Stabilisierung der Wirtschaft und der zurückgehenden Bautätigkeit wird diesem Abwärtstrend jedoch voraussichtlich ab 2011 in einzelnen Märkten die Wiedererholung folgen.
Unsere Strategie vor diesem Hintergrund ist daher, in solchen europäischen Metropolen in Core-Liegenschaften zu investieren, in denen einerseits krisenbedingt die Preiskorrekturen überdurchschnittlich hoch ausgefallen sind und andererseits mittelfristig die laufenden Mieterträge aus bestehenden Vermietungen gesichert und Kapitalzuwächse aus yield compression bzw. Ertragswachstum prognostizierbar sind.
Dieses von uns gesuchte Segment von Liegenschaften in etablierten guten City-Lagen mit bonitätsstarker Vermietung sowie hoher Gebäudequalität ist gekennzeichnet von einem begrenzten Angebot und mittlerweile wieder vorhandenem institutionellem Wettbewerb.
Als Beispiele von Standorten, die einen Gesamtertrag (Total Return) von mehr als dem mit 7.4% p.a. angenommenen Mittelwert (Median) für die Jahre 2010 bis 2014 erwarten lassen, bzw. in Höhe dieses Median, werden genannt*:
Westeuropa (Hauptmarkt 30 – 100%): London, Madrid, Barcelona, Paris, Frankfurt, Lyon, Stockholm, München, Wien, Lissabon;
Ost-/Zentraleuropa (0 – 30%): Prag, Warschau, Budapest.
Unser Benchmark, das heisst unser laufendes Ausschüttungsziel für „AFIAA EuropeCore“ wird mit 5% p.a. angenommen.
* (DekaBank, Frankfurt, Ausgabe 2010 „Deka Immobilien Monitor“)
