Im aktuellen konjunkturellen Umfeld werden gesamthaft weniger Büro- und Gewerbemietflächen nachgefragt, Neuvermietungen sind im Allgemeinen nur zu reduzierten Preisen möglich, die Leerstandsraten liegen deutlich über dem langjährigen Durchschnitt.
Erfreulicherweise konnte AFIAA die Bruttorendite trotz des schwierigen Marktumfeldes in den ersten drei Quartalen des laufenden Geschäftsjahres weitgehend stabil halten. Sie beträgt per 30.06.2009 auf der Basis der Marktwerte vom 30.09.2008 6.62% (6.73% per 30.09.2008). Kontinuierliche Verbesserungen sind bei der Kosteneffizienz zu verzeichnen. Die Total Expense Ratio (TERREF) ist per 30.06.2009 erstmals unter 60 Basispunkte gesunken.
Dem Abwertungsdruck durch steigende Liegenschaftenzinssätze (cap rates) konnte sich AFIAA nicht vollständig entziehen. Um Marktwertveränderungen kontinuierlich berücksichtigen zu können, lässt AFIAA ihren Bestand an Direktanlagen rollierend von unabhängigen Sachverständigen schätzen. Dabei wird jedes Objekt jährlich wenigstens einmal bewertet. In den ersten drei Quartalen wurden bereits rund 60% des Bestandes neu bewertet. Es resultierten dabei unrealisierte Kapitalverluste von CHF 23.531 Mio.
Die Fondsbeteiligungen machen aktuell nur noch einen Anteil von 5.52% der Gesamtanlagen aus. Dennoch belasten auch hier Bewertungsverluste in Kombination mit weitgehenden Fremdfinanzierungen innerhalb der Fonds die Performance der AFIAA.
Im vergangenen Quartal erhöhte sich der NAV pro Anspruch währungsbedingt von CHF 116.2213 auf CHF 118.4082 (+1.89%) was überwiegend auf den Anstieg des Britischen Pfunds von CHF/GBP 1.63 per Ende März auf CHF/GBP 1.79 per Ende Juni zurückzuführen ist. Bereinigt um Währungseffekte neutralisierten Buchverluste der indirekten Anlagen das positive operative Nettoergebnis. Der währungsbereinigte NAV pro Anspruch sank zwischen dem 31.03.2009 und dem 30.06.2009 leicht von CHF 123.0856 auf CHF 122.9483 (-0.12%).
Wir gehen von einer Stabilisierung der Wertentwicklung des aktuellen Portfolios ab 2010 und – bei weiteren hochrentierlichen Investitionen in den nächsten Monaten – von positiven Anlagerenditen im kommenden Geschäftsjahr aus.
